商品房销售面积和金额增幅加速回落,“四限”政策开始展现共振与合力作用

2017-05-17 17:28:56

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2017年1-4月房地产行业数据点评

  一、房地产开发投资增速继续惯性上升

  2017年1-4月份,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1-3月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资18671亿元,增长10.6%,增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。


  点评:1-4月份房地产开发投资累计增速继续上涨,创近两年来新高。房地产开发投资增速比1-3月提高0.2个百分点,其中住宅投资增速回落了0.6个百分点。办公楼投资增速实现有负转正。分区域看,中部地区增长较快,为16.8%,东部地区为8.7%,西部地区为7.7%,东北地区投资呈现负增长为-13.7%。地区间发展较不平衡,东北地区历史包袱重,人口外流,开发投资依然会持续低迷。

  在一线和热点二线城市频繁出台调控政策措施情况下,房地产开发投资依然增速加快,与去年的延续效应是分不开的。去年全国商品房销售面积增长了22.5%,使得房地产市场出现了比较强的景气局面,很多房企加大投资力度,很多在建项目仍在进行,投资项目具有周期性,目前房地产投资增长可以说是周期性的延续。

  二、新开工面积增幅有所回落

  1-4月份,房屋新开工面积48240万平方米,增长11.1%,增速回落0.5个百分点。其中,住宅新开工面积34800万平方米,增长17.5%。


  点评:1-4月,新开工面积同比增幅较一季度有所回落,但未出现大幅度下滑,整体来看比较平稳。不过新开工增幅较去年同期则回落了10.3个百分点,增速总体是向中速的平台过渡。由于投资惯性和产业周期因素的存在,投资额增速还会继续上升,但新开工面积增速则可能逐步回落。这与开发商投资意愿相关,也与地方政府分类调控实施的力度及效果逐步发挥相关。未来政策依然处于收紧的状态。

  三、销售面积、销售金额涨幅连续放缓回落

  1-4月份,商品房销售面积41655万平方米,同比增长15.7%,增速比1-3月份回落3.8个百分点。其中,住宅销售面积增长13.0%,办公楼销售面积增长49.3%,商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售额33223亿元,增长20.1%,增速回落5个百分点。其中,住宅销售额增长16.1%,办公楼销售额增长50.4%,商业营业用房销售额增长41.4%。


  点评:从近一年商品房销售面积和销售金额月度累计同比增幅走势看,两指标增幅总体在回落,商品房销售面在今年1-2月份之后加速回落。商品房销售金额在1-4月份也出现了明显的回落现象。可见,随着时间的推移,地方密集出台的各类调控政策开始显现威力,“四限”政策已经开始展现共振与合力作用。从房价的角度看,虽然商品房销售额涨幅依然高于商品房销售面积涨幅,但可以看出两指标差距在不断收窄,房价在进一步回落,逐渐回归理性。

  1-4月房地产销售数据开始出现了连续的涨幅放缓,同比涨幅回落3.8%,若从商品房销售面积单月涨幅来看,1-2月商品房销售面积同比涨幅达25.1%,3月同比涨幅达14.7%,而4月同比涨幅只有7.7%,涨幅首次回落至个位数。

  分子行业看,住宅销售额增长16.1%,办公楼销售额增长50.4%,商业营业用房销售额增长41.4%。行业发展分化明显,住宅销售相对理性,商办物业的销售额增幅依然位居首位。本次调控周期特别强调收紧商改住,但由于受政策时滞的影响,商办类用房涨幅回落并不明显。

  四、商品房待售面积进一步减少,库存去化效果显著

  4月末,商品房待售面积67469万平方米,比3月末减少1341万平方米。其中,住宅待售面积减少1300万平方米,办公楼待售面积减少32万平方米,商业营业用房待售面积减少5万平方米。


  点评:1-4月,住宅、办公楼、商业营业用房待售面积进一步回落,去库存成果显著,为18个月最低值。热点区域的购房需求已被逐渐挤压到三四线城市,未来政策还会持续分化,宽松信贷政策以及购房优惠政策仍会向三四线城市倾斜,而调控政策仍将集中在一二线热点城市。

  五、土地购置面积有所上涨,成交价款快速上涨

  1-4月份,房地产开发企业土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%,增速比1-3月份提高2.4个百分点;土地成交价款2104亿元,增长34.2%,增速提高17.5个百分点。


  点评:1-4月,土地购置面积步入稳步发展平台,连续三个月维持正增长,土地成交价款更是快速上涨,同比增长突破30%。两项对比,土地价格也是水涨船高。近期土地市场活跃,与建设部推进各地土地供应与去库存指标挂钩有密切关系。库存少的地方要主动推地,加大土地供应,已经成为一个显规则。标杆房企在经历数轮市场起伏后,也对市场轮动和小周期波动存在期待,纷纷在调控期拿地,由其是在三四线城市和部分热点城市拼抢。尤其是武汉、南京、苏州、合肥等城市,即使在四限的调控约束下,部分住宅仍然以突破上限的价格拼抢。

  六、开发企业到位资金增幅小幅回落

  1-4月份,房地产开发企业到位资金47221亿元,同比增长11.4%,增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中,国内贷款8774亿元,增长17.0%;利用外资74亿元,增长115.3%;自筹资金14217亿元,下降4.7%;其他资金24156亿元,增长21.3%。在其他资金中,定金及预收款13842亿元,增长21.7%;个人按揭贷款7662亿元,增长14.5%。


  点评:1-4月房地产开发企业到位资金小幅回落,其中定金及预收款同比增幅21.7%、个人按揭贷款同比增幅14.5 %,自筹资金为-4.7%。信贷是决定短期房价的关键因素,从目前来看,信贷已出现收紧的趋势,在去库存、去杠杆的情况下,实体经济增速企稳并有所回升,央行明显调降了货币投放力度,M2增速回落。随着银行资金成本上涨,银行对抵押品的风险意识将提高,将会收紧房地产贷款额度,放缓放慢将是常态。(本文来源:中房研协 测评研究中心)

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