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“困与破” ——评2017年上半年房地产市场

2017/7/6 8:51:32 来源:衡阳住宅与房地产信息网

  在接踵而至的调控下,2017年上半年市场走出了与以往不一样的行情,“政策向左、市场向右“格局,最终多数房企还是在上半年交出了一份相对满意的答卷。

  上半年房地产市场可以用四个特征来概括:

  特征一:政策向左,市场向右

  自去年十月份密集调控以来,如今已经过去9个月的时间,若从政策效果上来看,市场无疑陷入了“政策向左,市场向右”的困局。

  “政策向左”实际上反应出当前中国房地产调控政策的不断深化。第一,一线城市和热点二线城市密集出台以”限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。就政策的力度而言,称得上是史上最严。第二,部分三四线城市调控接踵而至,“四限”在市场上“大行其道”。总的来看,已经有超过50个城市进行了调控,而且调控城市的行列仍在继续增加,仅就数量而言也是史无前例。

  “市场向右”则集中体现在目前重点城市一手房销售火热。核心原因是政府”限价“所致,一手房市场出现价格倒挂的现象,其中造成的差价让部分购这房形成了”买到就是赚到“的共识。这一点从拿到预售的新盘基本上都是”日光“也可以佐证,甚至这些房子抢手到需要摇号的地步。

  特征二:三四线城市“量价齐升“,一二线城市”量缩价平“

  一二线城市“量缩价平“主要是由于限价的原因,价格保持平稳,再加上目前供应有限,成交下滑也在清理之中。数据上显示,所以今年上半年一二线城市成交量明显比去年同期下了一个台阶,环比去年四季度也有大幅下滑。其中一线城市1-6月较去年四季度下滑4成,二线城市则下滑22%。


  紧缩政策的四面“围堵”也让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至三四线城市,以至于前期诸多高库存压力的城市都走出了“量价齐升”之路。虽然从数据备案成交数据上反应的并不明显,但从统计局数据显示,三四线城市今年上半年成交量比去年同期有大幅度提升,前四月三四线成交占全国的75%左右。另外,价格也在快速上升。很多三四线城市短短的几个月时间内房价已经上涨了40%-50%左右,例如惠州、珠海、常州前五月的房价同比上涨均超过5成。总的来看,环一线和环热点二线的三四线城市在上半年市场极为火热,此外,在长三角、珠三角的部分三四线城市市场也是非常火热。



  特征三:一手房价格坚挺,二手房价格也有所回落

  与此前每次房地产调控一、二手房的走势基本一致不同的是,这一轮二手房市场已经率先疲软,但是一手房仍然坚挺,原因也正如前文所述,是“限价“政策所致。相比之下,二手房市场随行就市,供需双方均按照市场价来成交,不存在人为的干预价格行为,所以目前二手房市场明显比去年有大幅回落,价格也出现了一定回调。


  特征四:集中度进一步提升,30强房企竞争激烈

  2017年上半年,虽受政策影响,房企月度销售波动,部分月份甚至环比下降明显,但是从半年数据来看,规模房企的门槛和行业集中度均在提升,强者更强的趋势明显。其中TOP30房企内的竞争尤为激烈。

  从金额门槛来看,TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP10上榜门槛为702亿元,增长40%;TOP30房企的入榜门槛增幅最大,大幅增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张,与其他房企的规模差距越来越大。除了门槛的变化外,2017年上半年行业集中度进一步提升。金额集中度的增速整体高于面积集中度,百强房企销售均价提升明显。


  以上四方面的特征也构筑了今年上半年中国房地产市场的格局,对于下半年走势,我认为有以下四个趋势:

  第一,政策仍将深化。目前,市场依旧保持一定热度,房地产宏观数据也处在高位。其中房地产开发投资增速虽在5月份的有所下滑,但是8.8%的增速仍保持在较高水平,比6.8%的GDP的增高出两个百分点。此外,上半年房地产销售数据较去年同期上升14.3%,考虑到去年房地产销售创历史新高,今年若继续上涨,政府的压力也比较大。更重要的是房价还没有完全控制住,想要取得一定的成果就必须保证政策深化。

  第二,下半年一手房市场将出现调整。之前一手房市场坚挺主要原因是“限价“导致的供应减少。在政府和企业博弈不断进行的情况下,我预计下半年供应会明显增加,很多项目将会在下半年那倒预售证并且上市。另外,很多城市土地出让的速度已经加快,且主要集中在二三线城市,供地节奏的加快可能会从某种情况上缓解目前供应不足的囧境。总的来看,供不应求的态势会得到缓解,市场也会出现相应的调整。

  第三,三四线城市将在下半年进入调整,且调整期要长于一二线城市。目前三四线购房主力多数是投资型客户,且多数来自于周边的一二线城市,一旦当地二手房市场不能及时给予相应的支撑,以及未来供应增加,投资客“退潮“后,这些城市的价格将会出现盘整和回落,若“买涨不买跌“的状况得到扭转,这些城市的会面临较大压力。

  第四,下半年货币市场还会继续收紧。按揭、贷款中不管是利息还是乘数都会越来越紧。总的来说,下半年给房地产市场诸多方面的限制还会进一步增加。另外,房地产税很有可能在下半年释放出”加快立法“等信号,这些举措都可能会影响当前住房消费,所以说,下半年房地产市场形势可能会更加严峻。(来源::丁祖昱评楼市)
标签:全国房地产市场责任编辑:珊珊
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