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衡阳市房产管理局印发《关于加强我市房地产市场监管的若干意见》的通知

2017/5/9 11:12:41 来源:衡阳住宅与房地产信息网

    衡房办字[2013]48号


关于加强我市房地产市场监管的若干意见

为贯彻落实《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(衡政办发[2013]14号)精神,促进我市房地产业平稳健康发展,切实维护购房者权益,根据有关法规政策,结合我市实际,现就加强我市房地产市场监管工作提出以下意见:

一、规范商品房开发建设

(一)规范房地产开发资质管理。严格执行房地产开发企业资质审核相关法律法规,房地产开发企业必须凭证开发、经营。所有新成立的房地产开发企业,原则上必须取得相应规模的土地使用权方可进入房地产市场进行开发。对存在违法违规的房地产开发项目,在问题没有彻底解决之前,市房产管理局将书面通知相关部门,建议对其新开发项目进行限制。已经审批成立的房地产暂定资质企业,2年内无正当理由未开工建设的,其房地产开发资质证书予以注销。企业资质年检未通过的房地产开发企业,市房产管理局将书面函告市直相关职能部门,建议对其参与用于房地产开发建设的国有土地使用权挂牌、招标、拍卖予以限制。对房地产开发企业在延续过程中业绩达不到相应标准的,将严格按照资质等级的要求予以降级处理。

(二)加强房地产开发项目管理。完善《房地产开发项目手册》备案管理,房地产开发企业虚报、瞒报、漏报和迟报《房地产开发项目手册》的,将作为开发经营不良行为记入信用信息系统进行公示,并依据《房地产开发企业资质管理规定》,视情况作出降级或注销资质证书的处理。规范房地产开发项目资本金管理,房地产开发企业在项目办理施工许可证之前,必须办理项目资本金监管手续,未办理资本金监管手续擅自进行开发经营的,将依法予以查处。

二、加强商品房销售管理

(一)鼓励推行商品房现售。凡符合《商品房销售管理办法》规定现售条件的,在商品房现售前,房地产开发企业应当将符合现售条件的相关文件报送市房产管理局备案。

(二)严格审批商品房预售许可,所有申请预售的项目必须提供商品房的销售价格、保证预售资金用于该项目工程建设的承诺书。逐步加大对预售资金账户的监管力度,严格预售资金的使用;已取得预售许可的项目要在相关媒体及商品房销售现场发布预售许可公示,在现场设立统一格式的、固定的项目入网公示牌,并在3日内一次性公开全部房源。

(三)严格禁止下列预(销)售行为:

1、严禁预售违反规划审批、擅自移动红线加层扩面的房屋。

2、严禁将未取得预售许可证的项目以认购、预订、排号发放VIP卡等形式进行预售,向买受人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等。

3、严禁采取返本销售或采取售后包租销售未竣工的商品房。

4、严禁将未取得预售许可证的项目进行销售广告宣传或在销售广告中出现融资或者变相融资内容和含有升值或者投资回报的承诺。

5、严禁签订虚假合同,商品房买卖合同实行网上登记备案制度,严格实行实名制。

6、发布房地产项目销售广告,应当在项目获得预售许可证明之后,并经市房产管理局对其真实性核定后,方可在电视、报刊等媒体上发布。

7、在商品房预(销)售过程中,违反有关规定,市房产管理局将按照《城市商品房预售管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》的相关条款予以处罚。

(四)严格商品房销售价格管理

1、坚决执行商品房“一价清”制度和商品房销售明码标价制度。商品房配套的各项基础设施建设费用一律计入开发成本,纳入房价,不得在购房合同价之外另行收取费用。商品房销售必须明码标价,一房一价,并按《衡阳市商品房销售明码标价具体实施细则》(衡价服〔2012〕117号)规定的程序备案,备案后不得擅自改变。

2、在预(销)售过程中不得随意改变已公示的房价,确因特殊原因需调整房价的,要按相关规定分别向市房产管理局、市物价局报送备案。

3、加强房地产销售代理和房地产经纪的监管。实行代理销售商品房的,应当委托在市房产管理局备案的经纪机构代理。房地产开发项目在办理预售许可前,其项目的销售代理机构和经纪人员必须到市房产管理局登记备案。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号,不得采取内部认购、雇人排队等手段,不得在代理过程中赚取差价,不得通过签订“阴阳合同”违规交易。

三、严格规范国有土地上房屋征收与补偿工作

(一)对政府批准纳入征收范围的建设项目,严格按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《衡阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(衡政发〔2011〕43号)的相关规定,对有关国有土地上房屋实行政府统一征收。

(二)对未纳入政府统一征收的商业性开发项目,开发企业需对有关房屋实施收购或置换的,必须征得房屋所有权人同意,双方平等协商签订协议,不得以野蛮手段破坏房屋所有权人的正常生活秩序和非法强拆,对双方未达成协议的,市开发办不得为其办理相关开发项目备案手续。开发企业与被拆房屋所有权人约定以待建房屋进行置换的,应到市房产管理局办理相应房产位置红线备案手续,否则不得办理商品房预(现)售及产权初始登记手续。

四、严格前期物业招标投标和物业承接查验备案制度,规范物业专项维修资金交存管理工作

(一)按照《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》(湖南省人民政府令第262号)规定,住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前,通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业,应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。在商品房销售合同中应将物业公司、服务标准、物业收费标准予以明示。收费物业承接查验严格执行住建部建房[2010]165号文件的有关规定,建设单位应当在办理产权初始登记前,与选聘的物业服务企业完成物业公共部位、共用设施设备的承接查验工作,并将查验结果在现场公示。未经物业承接查验的项目,不得交付给业主或物业使用人,不得办理产权登记。

(二)规范物业专项维修资金交存管理工作。商品房买卖合同当中,交易双方应就物业专项维修资金交存标准、交存时点、交存方式等内容予以约定;从文件下发之日起将物业专项维修资金交存管理系统与房地产权属交易管理系统联网并前置把关,未交存物业专项维修资金的房屋,系统自行限制不能受理办证。对未交存物业专项维修资金,而房地产开发企业将房屋交付购买人的,依据《衡阳市物业专项维修资金管理办法》有关规定予以处罚。

五、全面完善二手房交易监管制度,规范房屋租赁市场

(一)建设和完善二手房交易信息系统,实现二手房交易信息系统全覆盖。二手房经纪机构须全部在该系统注册登记,全面实现全市二手房源网上放盘、网上交易、网上签约和备案登记。

(二)建立二手房交易资金监管制度,认真落实二手房网上交易和资金监管制度,交易资金进入专户托管,实现房屋权属登记机构、交易保证机构、银行等相关部门联网办理业务,切实维护二手房市场交易双方的合法权益。

(三)加强对房地产经纪机构及经纪人员的管理,严厉打击房地产经纪机构或交易保证机构违反买卖双方当事人签订的二手房买卖合同约定、擅自决定相关交易事项的行为,从严查处恶意拖延或拒绝支付交易资金等行为。

(四)全面规范房屋租赁市场,完善房屋租赁登记备案管理,依法查处房屋租赁活动中的违法违规行为。

六、完善房地产企业诚信制度

按照《湖南省房地产行业信用信息管理办法》(湘建房[2011]196号)要求,认真做好全市房地产行业信用信息的征集、评价、披露和使用工作,每年一次对房地产行业的信用等级进行评价,并出具行业信用等级意见,将房地产企业的信用等级分为信用优秀、信用良好、信用一般、信用较差等四个等级,全面建立房地产信用信息监管体系。
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