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中报终了 哪些近圆满,谁遇“鬼门关”?

2017/9/6 10:13:31 来源:衡阳住宅与房地产信息网

  昨天,七月十五,中元节,亦俗称“鬼节”。而一个月后的八月十五,就是月满人团圆的中秋节。

  同是中国传统节日,一个祭奠悲戚戚,一个欢庆喜洋洋。对于房企,过哪个,取决于他们的上半年业绩。

  至8月31日,全部上市房企均披露了2017年中期业绩报告。整体来说,利厚年丰。按照野村证券的统计,内地房企表现强劲:核心盈利同比增长35%,收入同比升26%,期内毛利率由去年的27.8%提升至34.9%,经调整净负债率则由去年底的67%升至79.9%。包括碧桂园、万科、旭辉等在内的约2/3的内房业绩优于市场预期。

  几家TOP级房企的表现不出意料地稳中有进:

  自去年“突飞猛进”的碧桂园,上半年实现合同销售金额2889.1亿元,同比增长131%,合同销售面积3226万平方米,同比增长106.3%,双创历史新高;期内实现营业收入777.4亿元,同比增长35.5%,毛利171亿元,同比增42.1%,股东核心净利润71.9亿元,同比增长34.9%;现金余额1201.3亿元,同比增长143%,净经营性现金流继续为正,约164.2亿元,净借贷比率较去年底下降10.9个百分点至37.8%,加权平均借贷成本则较2016年底降34个基点至5.32%。

  “多缸”动力推进下,碧桂园将年度销售目标上调至5000亿元,竟然还在业绩会上被媒体质疑“偏保守”。

  当久了第一也不在乎做做第二的万科,上半年实现销售额2771.8亿元,同比增长45.8%;归属上市公司股东净利润73亿元,同比增长36.5%。

  尽管从这几项数据上看,碧桂园和万科伯仲之间,但在利润结构上,万科更多样丰富:养老、装修、长租公寓、营地教育、滑雪度假、社区配套服务等等新想法,落实成办法,结结实实为其贡献了一定的营收:中报显示,万科上半年来自地产开发的营收为655亿元,同比减少9.6%;但来自物业服务的收入同比增长69.9%至约30亿元,其余新业务的收入同比增长135.99%至12.88亿元,比起“大体重”的传统地产开发,这些新业务显然“轻盈”的多,利润率高达66.1%。

  虽销售额略逊于碧桂园和万科,但若论2017年上半年谁是“利润增长王”,必是中国恒大无疑。

  截至6月30日,恒大实现营收1879.8亿元,同比增长114.8%;净利润231.3亿元,同比大增224%;核心业务利润273亿元,同比激增249.6%,归属股东利润188.3亿元,同比剧增832%,股东回报率51.8%,同比也有43.6个百分点的增进。以上各项均创恒大上市以来的最高纪录。

  恒大对外将净利润大幅增长归因为“降三费”,加之偿清了1129亿元的永续债。而对比今年和去年的同期报告,可发现,虽还毕永续债的确使恒大的融资成本较去年同期降低了近34亿元,但其今年16月的营销成本只比去年同期减少了2亿元,而行政费用却上升了近18亿元。真正使恒大净利润提高的主因是销售规模的进一步扩大。

  许家印年初对集团提出的要求是,要在年底实现9%10%的核心业务利润率。还有4个月,我们且待。

  近年来业内的“头条王”融创集团,虽是赶在中报披露期限的最后一天召开了上半年业绩发布会。但交出的成绩单也不可谓不漂亮:

  半年期内,合同销售金额1088.5亿元,较2016年同期增长约94.2%;营业收入约133.3亿元,同比增长25.9%;毛利约26.15亿元,同比增长86%;股东应占核心溢利13.66亿元,较去年同期的4.49亿元大幅增加204.2%。虽上半年多宗大规模并购使其借贷总额增至1812亿元,其中于今年下半年到期的有息负债约158亿元,于明年底到期的借贷金额有553.36亿元,2019年底到期的借贷金额约460.11亿元。但今年上半年期内,融创的现金余额有924亿元,非受限现金增加到706.6亿元,弹药充足。

  特别抢眼的是融创的土储情况:备有约9951万平米土地,权益土储面积约6842万平米,多达约96%位于一二线及环一线城市,若再加上并购万达增添的,融创目前的土储可达2亿平米,仅次于坐拥2.7亿平米的恒大与囤存了2.亿平米的碧桂园。而就在业绩公告发出前数小时,融创还公布了将成为乐视房地产领域唯一合作方,已接盘其5.2亿平方米土地。有如此“厚土”,孙宏斌才有底气表示“将暂缓拿地,待重启,对土地的标准会更高”。

  在闽系房企中最具代表性和知名度之一的泰禾集团,上半年的表现也可圈可点:

  实现营收89.27亿元,同比增长34.9%;实现归属上市公司股东净利润9.2亿元,同比增长18.7%;总资产1618.97亿元,比上年同期增长31.23%;而上半年步履不停地进入郑州、合肥、济南、太原、武汉、南昌等新晋热点城市,使泰禾新增土储304.54万平米。

  在把控成本、规避风险的共识下,泰禾也转向了以并购为主要获取土地的阶段,上半年内通过此方式将10个项目收入囊中。

  此外,泰禾还通过电影院线、高端医疗等管道,积极探索新的盈利模式。在坚持以房地产为核心,以金融和投资为两翼的发展战略下,其已经为下半年乃至今后数年奠定了较为坚实的基础。

  除上述各家,中海、保利、世茂、绿地、富力、新城、蓝光等企业,也都对去年上半年的自己有了不同程度的超越。可以想见,至今年末,他们都将迎来颇为圆满的收尾。

  而也有一些房企在上半年的表现好比“见了鬼”:

  老牌央企华润置地,上半年的表现差强人意:综合营业额352.6亿港元,按年下降21%;其中开发物业资金收入290.9亿港元,同比下降25.9%;投资物业资金收入40.1亿港元,按年增长13.2%。期间,综合毛利润率34.9%,同比去年的33.9%只提高了一个百分点,而开发物业的毛利率只比去年的32.5%提升了半个百分点至33%,投资物业的毛利率由去年的61%略微提升到62.3%;股东应占净利约51.1亿港元,同比下降33.1%。

  当初收缩三四线城市让华润错失了“去库存”激起的楼市爆发机遇,如今倚重一二线城市的战略又让其在调控严厉的近一两年尤其是今年上半年遭遇“滑铁卢”。明晃晃数据下,就连公司执行董事兼副主席唐勇也在投资者电话会议上承认:“上半年开发额、营业利润跟其他开发商亮丽的报表相比不太好看,我们也在反思”。

  而行业人士认为,城市布局不平衡只是一方面。如何调节不同周期内推货速度、是否需要牺牲负债率来换取规模增长、如何协调商业的轻资产和重资产运营模式等都是华润置地亟待解决的。

  以“一部首开史,半座北京城”名动业内的首开股份,上半年营业收入111.69亿元,同比减少10.31%;归属于上市公司股东的净利润3.16亿元,锐减66.31%。

  首开将利润大幅下滑归结为不同报告期结算的产品结构不同,本期公司结算产品的毛利率低于去年同期,并且本报告期公司投资收益大幅低于去年同期。

  但实际上,其一季度的表现就已显疲态:公司今年13月实现营业收入42.04亿元,同比下降12.92%;归属于上市公司股东的净利润1.60亿元,同比下降71.53%,销售毛利率也从去年同期的44.71%降低至30.70%。

  有分析指出,首开利润下跌或与京外项目结算增加,但毛利较低有关。另外受土地价格上涨影响,京内外项目盈利空间缩小。

  另据其半年报显示,截至6月底,首开股份共获取北京(丰台、大兴、门头沟、顺义、平谷、房山)与京外(苏州、天津、成都、无锡、廊坊)后续项目共16个,地上建筑规模280万平方米。

  首开多次表示,京内项目始终是公司结算收入的最重要组成部分,将持续通过各种形式新增北京区域土地储备。

  但受地价逐年上涨的影响,首开也不得不提高高端产品的占比。但目前以及未来的北京市场中,反而是需求量大的刚性和首改产品将供应不足,这无疑是供需错配。加之高端产品去化速度较慢,去年数据显示,平均周期超过20个月,双重风险,可能使首开囿于北京。

  如今提起几乎只能被忆起“当年拿了地王的那个”的大龙地产,中期报告显示,上半年营业收入1.71亿元,比去年同期的5.19亿元下滑67.11%;归属于上市公司股东的净利润为-0.21亿元,同比去年期的0.907亿元下滑123.18%;经营活动产生的现金流量净额-4.94亿元。基本每股收益-0.03元/股。

  报告原文称:期内,公司房地产业务步入开发阶段,销售主要集中在中山区域,受当地限购政策影响,上半年整体销售进展缓慢。截至报告期末,公司房地产板块营业收入为4,596.63万元,较上年同期减少89.71%。

  整个上半年没有任何新增土地储备和新开工项目的中房地产,在中报中坦言“房地产主营业务面临经营困境”。

  2017年16月,中房地产来自地产销售的营业收入仅2.99亿元,比上年同期减少14.69%;营业成本2.84亿元,同期增加7.28%;毛利率仅4.93%。实现利润总额-1.007697亿元;实现归属于上市公司股东净利润-7027.85万元,比上年同期减少16,336.97%。

  近年,中房地产净利润连续下滑,始终增收不增利。今年上半年情况愈下,既不增收也未增利。

  对此,中房地产在中报中的解释称,本报告期较上年同期相比因新项目拓展、销售扩大、增加人员配置等因素,导致销售费用和管理费用增加,另本报告期部分项目毛利率较低,致整体毛利率下降。

  半年报显示,中房地产的销售费用约6280万,同比上涨193.31%,其中广告宣传费上半年约1754万,比去年同期增加了191%,委托代销手续费约1549万,同比上涨82%。在以恒大为代表的龙头房企纷纷降营销、管理、财务费用的当前,中房的反其道而行令人不解。

  上市房企平均净利润率在连续三年低于10%之后再次站稳两位数之上,成就了这场刚刚落幕的“风光大戏”。与此同时,全国房地产销售面积与金额也再次刷新历史同期纪录。因此尽管调控毫不放松甚至愈发趋紧,多数房企仍对今年下半年市场充满期待和决心。

  不过业内人士分析指出,过去两年楼市爆发期成交的房源逐渐交付,令上市公司进入结算利润环节,因此使上半年年报呈现出极佳的销售与利润。但随着一、二线城市的政策持续收紧,预计房企在下半年的数据会有明显回落,市场涨幅也会逐渐放缓。

  但无论如何,上半年领先者,基本还是会无悬念地提前迎来圆满,而落后的则有可能会掉落至倒掉死亡的“鬼门关”。(来源:中房网)
责任编辑:珊珊
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