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2018年上半年房地产数据提示,房价仍有较大上涨压力

2018/7/25 9:04:38 来源:衡阳住宅与房地产信息网

  7月16日,统计局网站发布了房地产开发销售状况月度报告,报告对2018年上半年房地产市场发展状况进行了总结公示。

  据报告显示,2018年1-6月,全国房地产开发投资55531亿元,同比增长9.7%,其中住房投资所占比重为70.2%,同比增长13.6%。在上半年房地产市场的严厉调控下,个位数的增长速度基本符合预期。

  数据显示,房屋代售面积下降明显,从供需角度来说,进入补库存的供方市场,此外,目前房地产市场处于高位发展阶段,由于高位惯性,房地产市场开发投资保持温和涨幅将是未来一段时间的趋势。这些都指向,未来房价仍较大上涨压力,加大房地产调控力度仍不能松懈。

  房价涨幅是新开工数量不减的驱动力

  不得不提的是,上半年新开工房地产较同时期增长11.8%,这一增长率或向我们传递出一个新信号,伴随三四线城市去库存任务的完成,房地产去库存动力逐步减弱,房地产行业将迎来补库存周期。事实上,房地产新开发保持一个良好的增长率其原因是多方面的。大多数房地产企业或多或少都会有购地库存,无论从保值增值的角度来说,还是从企业战略转型来说,新建投资都是最好的也是必要的选择。且不论房地产作为一项保值增值的金融资产,在企业在转型期间内,无论跨行何业都不避免的要有地产投资,同时更需要房地产开发投资为新业务投资开发输血。

  正如万科目前多元化的经营战略,涉及的领域包括养老,商业,物流,文旅,其都需要实物房地产的支撑。利用自身的土地储备,开发投资房地产,一方面有利于资产的保值升值,建立起天然的风险防范墙,另一方面又有利于企业的转型和多元化经营。

  房价涨幅依旧有利可图,是新开工数量不减的另一原因。虽然,房价上涨幅度正在收窄,但是上半年全国商品房的成交价格依旧达到8678元/平方米,根据近两年房价一路高涨的姿态来看,售房卖房者依旧有利可图。虽然利润增长空间略有下降,但是根据垄断竞争市场均衡理论,只要有利润,市场将不能达到动态平衡点。大企业此时通常的的做法是稳定或者扩张市场份额,中小企业则是不断的进入、退出市场,代代更迭。目前上涨周期超过37个月的房价,仍旧可能保持温和的上涨趋势。

  须防止新建开发进一步刺激房价

  但是目前租赁市场、二手房市场发展不健全,信息不完全,整个房地产供求不能被真实反应,供给侧变化需谨慎。目前市场所显现出来的供给减少的的状况,也有可能是房地产市场结构不均衡扭曲而致,现实很有可能是二手房市场房源充裕并微幅增长,而可流通新房的数量却在减少,那么这样的新建开发反而会进一步刺激房价。

  值得注意的是,2018年上半年土地购置面积同比增长达到7.2%,而待售面积是下跌的,6月底房屋待售面积跌幅为14.7%,虽然跌幅在减小,但是却达到了待售面积历史新低。这不得不说是房地产行业进入补库存时代的另一例证。这从另一个侧面也说明,供给减少,房价有较大上涨压力。

  购地积极性明显,这一方面是企业自身维持生存所需不得不为,另一方面也是为了搭乘近期供地规模的优势,抓住良好的投资机会。有地无钱犹如有柴无火,但在资金收紧,风险、杠杆严格管控下,今年上半年房产企业到位资金却超出预期。

  据最新数据显示,上半年我国房地产开发企业到位资金中外资下降73.1%,国内下降7.9%,自筹资金增长9.7%。从这一数据我们可以看出,企业资金来源结构正在发生变化,对一个房地产企业来讲,手上有充足的现金流就可以做到手中有粮,心里不慌。在政策使银行对房地产做出定向限贷后,汇率大跌境外融资出路被堵后,给企业的一个启示就是,加快资金周转才是房产企业保持现金流的秘诀,减缓资金链压力还需靠自身。

  此次统计局发布的数据中我们可以看出,房地产行业接下来将进入补库存的时期,在房价持续上涨的情况下,补库存形成的新房产资源受否会进一步刺激房地产价格的上涨,我们有待商榷。但若想进一步平衡供求,避免房地产泡沫进一步膨胀,打通租赁和二手房市场,控制房价的涨幅依旧是相关政策难点和重点,相关房价调控政策仍需要加强。(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)
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